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お客様から寄せられるよくある質問

こちらでは、お客様より度々ご相談されるよくある質問についてお応えしています。
下記のお答えは一例ですので、お話をお伺いさせていただければより具体的なお答えができますので、 お気軽にご相談ください。

  • 不動産について
  • 相続について
  • 商業登記について
  • 債務整理について
  • その他

1.住宅ローンの返済が完了したのですが、自宅の登記簿に抵当権が残ったままなのです。どうしたらいいのでしょうか?

抵当権は債権者(金融機関)が貸付金の返済が滞ったり、完済が見込めなくなった場合に、抵当権を設定した不動産を返済に充てることができる権利です。
ローンを完済されたのであれば、その抵当権は効力を失い、無意味なものとなっております。
しかし、登記簿上に残ったままの抵当権は自動的に消されるのではなく、抵当権の当事者からの申請により抹消されることになります。

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2.返済の終わった抵当権の登記は抹消しなければなりませんか?

法律上、抹消しなければならないという決まりはありません。
しかし、場合によっては困ってしまうケースが考えられます。
例えば、その不動産を売却しようと思ったときに、登記簿上に抵当権が残ったままだと、買い手としては、その抵当権が効力のあるものなのか、すでに効力のなくなったものなのか、登記簿から判断することができません。
抵当権抹消登記をしておいた方が賢明だと言えます。
同じような理由から、その不動産を担保に事業資金などの融資を受けることを検討されている方にも抵当権の抹消登記をお勧めします。

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3.不動産を売ったり、融資を受けたりする理由がなければ、抵当権抹消登記はいつでもいいのですか?

その不動産に関する契約を予定されていないのでしたら、抵当権抹消登記申請を急ぐ必要はありませんが、できるときにやっておくことをお勧めします。
抵当権抹消登記申請に使用する書類には有効期限の定められたものがあるため、その期限が切れてしまうと、またその書類を発行してもらう必要がでてきます。
さらには、不動産の所有者が亡くなってしまうと、抵当権抹消登記の前提として、相続による登記申請を行わなければならず手続き費用もかかってしまいます。

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4.抵当権の設定されている不動産の所有者(抵当権設定者)が住所を変更しているのですが、このまま抵当権抹消登記申請ができますか?

できません。

抵当権抹消登記申請とは別に抵当権設定者の住所変更登記を行い、現住所と一致させてから、抵当権抹消登記申請を行うことになります。抵当権設定者の住所変更登記申請には、登記簿上の住所から現在の住所までの移転履歴の分かる書類(住民票、戸籍の附票)が必要となります。

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5.抵当権を設定した金融機関(抵当権者)の名称が変わってしまっていますが、それでも抵当権抹消登記申請はできますか?

できます。
このような場合には、通常は金融機関から名称が変更された経緯の分かる商業登記簿謄本等が発行されますので、それを使用することになります。

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6.不動産取引に司法書士が立ち会うのはなぜですか?

不動産取引の決済とは、売主・買主・仲介業者・金融機関など、その取引に関与する人達が集まり必要書面の確認、書面等の受け渡し、代金の授受をすることをいいます。決済では、司法書士が人・物・意志を確認し、資金実行の宣言を行うことではじめて代金が支払われます。
なぜ司法書士の資金実行の宣言によって決済が行われるのでしょう。通常、不動産の売買は代金の支払いと同時に所有権が移転するとされています。しかし、売主、買主の双方が「代金の支払いが先だ」「所有権移転登記が先だ」と言い出したら円滑な不動産取引は到底できません。そこで司法書士が当事者の間に立ち、当事者の意思確認のうえ、権利書などの登記必要書類を責任をもって預かり、売買代金の支払いを確認した上で、確実に所有権移転登記申請をすることにより不動産取引を円滑に進めるため、取引の現場に立ち会っているのです。

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7.売却するのですが、権利証書(登記識別情報)を紛失してしまいました。登記できますか?

権利証書や登記識別情報を紛失してしまった場合でも次の方法により登記はできます。

1.司法書士が本人確認情報を作成する。

司法書士が売主様本人と面談し、資料等を調査し、本人に間違いないことを確認した上で、権利証書に替わる「本人確認情報」という書類を作成します。作成費用については名義変更登記を依頼される司法書士事務所にお尋ねください。



2.事前通知制度を利用する。

登記申請後に法務局から売主様へ「本人限定受取郵便」で登記申請があった旨の通知が発送されます。売主様がそれを郵便局で受取り、実印を押して返送しないかぎり、登記はなされません。

お金の移動がある売買の場合、事前通知制度では、決済の時点で確実に登記ができるとはいえないので、1の本人確認情報が利用さています。

贈与などお金の移動がない場合では、2の事前通知制度が利用されることがあります。

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8.「決済」とは何ですか?流れを詳しく教えてください。

「決済」とは、通常「残代金の決済」を指します。

場所は銀行で行われることが一番多いのですが、不動産業者の店舗や司法書士事務所で行われることもあります。


流れは次のとおりです。


1.売主、買主、不動産業者、司法書士が銀行等の決済場所に集まります。

2.銀行の会議室または応接ブースに移ります。

3.司法書士が売主、買主の書類を確認します。委任状などの書類にご署名と押印をお願いします。

4.不動産業者さんの説明に従い、次のお金の清算のため出金伝票、振込伝票にご記入、銀行印にて押印いただきます。

・売買代金の残代金
・固定資産税・都市計画税
・仲介料
・登記費用

5.書類が整い、司法書士が間違いなく登記できると確信できれば、銀行に融資を実行するよう伝えます。不動産業者はお客様にご記入いただいた出金伝票、振込伝票、通帳、お客様の身分証明書を銀行に提出します。

6.銀行が出金の手続きをしている間に、不動産業者からの説明等があります。

・売主は残代金と固定資産税の日割精算金の領収書に署名・押印しておきます。(領収書はたいてい不動産業者が用意してくれています。)
・売主は買主にマンションの管理規約などがあれば渡します。
・買主は、売主に聞いておきたいことがあれば、この時に聞いておくのがよろしいかと思います。

7.お金が出金されるまでひたすら待ちます。
通常は30分から50分くらいで出金されるケースが多いです。

8.銀行員がお金を持ってきたら、不動産業者の説明に従い

*買主は売主に残代金と精算金を渡します。
*売主はその領収書と鍵を渡します。
*買主と売主は司法書士に登記費用を渡します。
*司法書士は売主と買主に領収書を渡します。
*売主と買主は不動産業者さんに仲介手数料を渡します。
*不動産業者は売主と買主に領収書を渡します。
9.書類やお金の渡し忘れがないことを確認したら解散です。

10*売主は、売買代金で住宅ローンを完済した場合その銀行に向かいます。抵当権抹消登記用の書類を受け取るためです。司法書士も同行します。


11.買主さまが住宅用家屋証明書(登録免許税の軽減に必要)の発行を受けられる場合、司法書士は役所に向かいます。(司法書士のみで行きます。)

12.全ての書類を完成させて、その日のうちに司法書士が登記申請します。


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9.仕事の都合で決済に出席できません。代わりに妻を出席させてもいいでしょうか?

出席できない旨を司法書士にお伝え下さい。不動産業者さん経由でも結構です。

不動産取引にあたり、司法書士がお客様ご本人にお会いし、購入や売却の意思を確認することはとても大切なことです。
決済当日お会いできない場合は、事前にお会いさせていただき、その意思確認と、奥様に代理権を与える書類にご署名ご捺印をいただいております。

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